RELATÓRIO DA CONSULTA PÚBLICA DA CMVM N.o 5/2016

REGULAMENTO DA CMVM RELATIVO AOS DEVERES DE REPORTE DOS

PERITOS AVALIADORES DE IMÓVEIS

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I. PROCESSO DA CONSULTA

A Consulta Pública da CMVM n.o 05/2016 teve por objeto o projeto regulamentar que dá cumprimento à obrigação de execução e de concretização de alguns aspetos do regime previsto na Lei n.o 153/2015, de 14 de setembro, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional, doravante referidos como «PAI» e «Lei dos PAI» respetivamente, fixando os deveres de reporte dos PAI à CMVM.

Esta consulta decorreu entre os dias 20 de julho e 1 de setembro de 2016, cumprindo agradecer os 21 contributos recebidos, os quais mereceram a melhor atenção da CMVM.

O relatório que agora se publica aborda as principais questões colocadas pelos participantes e a posição da CMVM quanto às mesmas. Partilha-se, assim, com os participantes na Consulta Pública e quaisquer interessados, o resultado das reflexões adicionais a que a análise dos contributos conduziu.

II. RELATÓRIO DA CONSULTA

1. Enquadramento

O Regulamento da CMVM nesta matéria respeita as normas habilitantes constantes da Lei dos PAI, fixando os deveres de reporte dos PAI à CMVM, sejam estes pessoas singulares ou coletivas. Assim:

  1. Estabelece regras de teor do reporte de informação dos PAI à CMVM, incluindo o objeto da informação a reportar, o prazo de envio e sua periodicidade;
  2. Regula o procedimento de reporte de informação pelos PAI à CMVM.

De seguida, apresenta-se uma síntese das principais questões suscitadas nas respostas e comentários à consulta pública, bem como os fundamentos para o respetivo acolhimento total, acolhimento parcial ou não acolhimento na versão final do Regulamento. Salienta-se a resposta de um participante que manifestou opinião no sentido de que os peritos não deveriam ter qualquer encargo ou custos suplementares com o sistema informático e ferramentas associadas ao envio dos elementos de reporte de avaliações elaboradas. Aproveitamos, assim, para esclarecer que o reporte da informação à CMVM via extranet não tem, em si mesmo, quaisquer custos ou encargos para os peritos avaliadores de imóveis.

1. Âmbito (artigo 1.o)

Foi sugerido por um participante alterar-se o Regulamento com vista a clarificar quem tem o dever de reporte: o PAI diretamente contratado pela entidade financeira; o PAI subcontratado que não possui vínculo contratual com a entidade financeira; ou ambos, e neste último caso em que termos, uma vez que as avaliações são subscritas por ambos os PAI.

A proposta de Regulamento parece clara neste ponto, ao estabelecer que o dever de reporte recai sobre os peritos pessoas singulares e peritos pessoas coletivas.

Com efeito, os peritos avaliadores de imóveis pessoas coletivas ficam sujeitos ao dever de reporte da totalidade da sua atividade quer tenham recorrido, para o desenvolvimento da sua atividade, a peritos avaliadores de imóveis contratados a título exclusivo ou não exclusivo. Quanto aos peritos singulares, ficam sujeitos ao dever de reporte de toda a informação via domínio de Extranet da CMVM quando o montante anual de faturação direta a entidades do sistema financeiro nacional pelos serviços de avaliação de imóveis seja superior a €10 000 e ao dever de reporte de informação reduzida (via e-mail Este endereço de email está protegido contra piratas. Necessita ativar o JavaScript para o visualizar.) quando o montante anual de faturação direta a entidades do sistema financeiro nacional pelos serviços de avaliação de imóveis seja inferior ou igual a €10 000. No dever de reporte de informação reduzida são comunicados à CMVM o número de avaliações de imóveis efetuadas, o montante global dos imóveis avaliados e o montante total de faturação dos serviços de avaliação de imóveis prestados.

Neste universo de peritos estão incluídos os seguintes peritos que ficam assim sujeitos ao dever de reporte (por email Este endereço de email está protegido contra piratas. Necessita ativar o JavaScript para o visualizar.):

  • Os peritos avaliadores de imóveis pessoas singulares cuja atividade tenha sido unicamente exercida em nome e por conta de um ou mais peritos avaliadores de imóveis pessoas coletivas; e
  • Os peritos avaliadores de imóveis pessoas singulares registados na CMVM que, no período coberto pelo reporte, não tenham faturado serviços de avaliação de imóveis diretamente a entidades do sistema financeiro nacional nem prestado serviços de avaliação de imóveis a peritos avaliadores pessoas coletivas registadas na CMVM.

2. Dever de reporte à CMVM (artigo 2.o)

Vários participantes na consulta pública manifestaram ser insuficiente o prazo de 30 dias após o encerramento do exercício para reportar a informação a que estão obrigados à CMVM atendendo aos meios humanos e técnicos que dispõem. Por outro lado, fazem notar que a aprovação das contas das sociedades comerciais ocorre, em regra, até ao dia 31 de março, pelo que estariam em melhores condições para reportar mais perto dessa data limite. Atendendo, em particular ao último argumento, entendeu-se alargar o prazo de comunicação da informação contida no Regulamento até ao dia 31 de março de cada ano.

a) Número de avaliações de imóveis efetuadas

b) Montante global dos imóveis avaliados

Um dos participantes da consulta pública solicitou uma definição do conceito de avaliação (concretizando se esta respeita a um "prédio", uma "construção" ou uma "edificação"). Fazemos notar que as avaliações efetuadas se materializam nos relatórios de avaliação. Se a avaliação for feita por “prédio” e não por fogo ou se for feita para o conjunto da “edificação” contará como uma única avaliação. Não obstante, no caso das avaliações de portfolio (conjunto de imóveis) o valor total do portfolio é o resultado do valor dos vários imóveis e neste caso, cada imóvel do portfolio terá a correspondente avaliação.

Outro dos participantes da consulta pública pretendeu ver clarificados a que clientes dos serviços de avaliação o dever de reporte se aplica. Considerava que se deveria aplicar apenas aos serviços prestados a entidades do sistema financeiro, abrangidas pelo conteúdo da Lei dos PAI. Outro participante questionou se apenas serão considerados os serviços prestados a entidades do sistema financeiro nacional ou deverão também ser incluídos os serviços prestados a outros clientes não pertencentes ao sistema financeiro (sejam institucionais ou particulares).

Com efeito, resulta do âmbito de aplicação material da Lei n.o 153/2015 que a atividade regulada e supervisionada pela CMVM é a atividade dos PAI que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões.

Neste contexto, os deveres de reporte dos PAI abrangem a atividade prestada às entidades do sistema financeiro nacional, sem prejuízo de a CMVM, no exercício da sua prerrogativa de supervisão, e na medida do que se revele essencial para esse cabal exercício, poder solicitar informação relativa a entidades não financeiras a quem tenham sido prestados serviços pelos PAI objeto de supervisão da CMVM. Com efeito, na alínea d) do artigo 2.o (atual redação), conforme infra se detalhará, estão em causa dados relativos a serviços prestados fora do sector financeiro, na medida em que se entende que tais elementos se revelam úteis a perceber a relação da atividade sujeita à Lei dos PAI com a demais atividade dos peritos.

Foi questionado ainda por outro interveniente se as vistorias — para acompanhar a realização das várias tranches de uma obra em contexto de crédito de financiamento à construção — também contam para efeito do número de avaliações efetuadas e montante global de imóveis avaliados. Esclarece-se que, se da vistoria resultar um relatório de avaliação do imóvel ainda em construção, o que à partida se nos afigura correto, então estas avaliações deverão ser incluídas no montante dos serviços de avaliação.

O entendimento sobre o significado de “montante global dos imóveis avaliados" foi também questionado. Fazemos notar que o montante global dos imóveis avaliados deverá corresponder ao somatório do valor dos imóveis avaliados cuja avaliação esteja concluída, entregue e faturada até 31 de dezembro de cada ano.

c) Montante total de faturação dos serviços de avaliação de imóveis;

d) Percentagem do montante faturado referente a serviços de avaliação de imóveis em relação ao total de faturação dos serviços prestados (na anterior redação lia-se: “percentagens de importâncias recebidas em relação ao total de importâncias recebidas pelos serviços prestados respeitantes a: Avaliação; Mediação imobiliária; Consultoria imobiliária”;

Dada a sua complementaridade, as alíneas c) e d) serão analisadas conjuntamente.

Um dos participantes da consulta pública questionou se o montante recebido pelas avaliaçõesa particulares e em vistorias também conta para efeito do montante total recebido pelos serviços de avaliação prestados. Vários outros participantes expressaram dúvidas sobre o cômputo deste montante. Um alertou ainda para que os extratos mensais para efeitos de faturação são normalmente recebidos no mês seguinte, o que poderá originar um desfasamento da faturação em relação às avaliações entregues e validadas durante o mês de dezembro. Nestes termos, qual o “montante total” pretendido pela CMVM para os serviços de avaliação prestados?

O montante total “recebido” pelos serviços de avaliação prestados foi na nova formulação substituído pelo montante total (faturado) pelos serviços de avaliação prestados. A determinação do montante total recebido pelos serviços prestados poderia eventualmente implicar para os peritos avaliadores um trabalho acrescido de determinação de quais entre os montantes faturados aqueles que foram efetivamente recebidos. Em termos de supervisão, reconhece-se ainda que o montante total recebido poderia não servir para comparação por estar dependente, em maior ou menor grau, de vários fatores não controlados pelos peritos. Ou seja, o conhecimento do verdadeiro “volume de negócios”/”dimensão” de determinado perito deverá ser dado pelo montante total faturado pois só este montante permite uma melhor e mais adequada comparabilidade e é de fácil de determinação em termos da organização interna de cada perito, dada a necessidade de reporte desses valores a outras entidades. Indo igualmente ao encontro de algumas sugestões, reduziu-se a informação a reportar na anterior alínea c), agora alínea d). Em relação ao montante total de faturação dos serviços prestados estão incluídos, além dos serviços de avaliação, os serviços de mediação, os serviços de consultoria e outros, quer tenham sido prestados a entidades do sistema financeiro ou a outras quaisquer entidades.

Vários participantes da consulta expressaram preocupação com o tratamento da informação de natureza confidencial a ser remetida à CMVM, nomeadamente por se tratar de matéria sensível ao nível comercial e concorrencial. Fazemos notar que, tal como referido no documento de consulta pública, a informação a ser reportada contribuirá para um “atualizado e parametrizado conhecimento do exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis e para um cabal desempenho dos poderes de supervisão e fiscalização da CMVM”. Não existe, fora dos casos em que a lei o determine, qualquer propósito de tornar pública a informação recolhida no âmbito deste Regulamento da CMVM. Acresce que a CMVM e os seus trabalhadores estão sujeitos a segredo profissional sobre os factos e elementos cujo conhecimento lhes advenha do exercício das suas funções ...” (cf. artigo 354.o do Código dos Valores Mobiliários).

Um número significativo de participantes na consulta solicitaram a clarificação do conceito de "consultoria imobiliária". Os serviços que poderão estar abrangidos no conceito de consultoria reconduzem-se, nomeadamente, às seguintes atividades: análises urbanísticas, análises de patologias construtivas, análise de mercado, todas as atividades de cariz técnico/profissional, tais como certificação energética, projeto de arquitetura e engenharia, gestão e fiscalização de obras, realização de estudos de viabilidade, etc.

e) Percentagem do montante faturado referente a serviços de avaliação de imóveis à principal entidade contratante em relação ao montante total de faturação de serviços de avaliação de imóveis.

Trata-se de informação relevante para efeito de supervisão da atividade dos peritos avaliadores de imóveis e, em particular, da fiscalização de peritos avaliadores de imóveis que se possam encontrar em situações mais suscetíveis de afetar a sua imparcialidade de análise na avaliação de um determinado imóvel considerando o grau de dependência económica em relação a uma ou várias entidades contratantes (artigo 19.o da Lei n.o 153/2015). Não obstante este indicador não figurar entre os elementos a reportar no anteprojeto do Regulamento, entende-se que a informação subjacente já se encontrava abrangida pela alínea c) do artigo 2.o do Projeto, sendo inquestionável que o mesmo é de fácil obtenção nos elementos de escrita de cada perito.

Note-se que o montante total de faturação de serviços de avaliação de imóveis inclui unicamente os serviços prestados a entidades do sistema financeiro nacional.

f) Número de reclamações recebidas.

Vários participantes na consulta solicitaram a clarificação do que se entende por reclamação. Entende-se que as reclamações relevantes para efeitos de reporte são aquelas cujo motivo esteja diretamente relacionado com a atividade do perito avaliador na elaboração do relatório de avaliação e a circunstância de este poder não ter agido de “forma adequada”. No reporte quantitativo à CMVM do número de reclamações recebidas não devem ser excluídas aquelas em que o perito na resposta ao cliente fundamente não lhe assistir razão ou cujo assunto tenha sido resolvido com um mero esclarecimento.

g) Indicação do tipo de imóveis avaliados

h) Indicação das entidades contratantes dos serviços de avaliação;

Considerando as sugestões recebidas, procurou-se que a definição das categorias de ativos fosse mais intuitiva e recorreu-se, sempre que possível, a conceitos já definidos ou legislados, sem prejuízo de se avançar com a sua definição quando necessário. Estabeleceram-se dez categorias de ativos a que se acrescenta uma última de natureza residual caso não seja possível determinado ativo encaixar numa das restantes categorias. A nova tipologia de ativos é a que se apresenta de seguida:

Ativos habitacionais Parte ou totalidade de um edifício constituída por um ou mais compartimentos destinados à habitação (inclui edifícios multifamiliares, frações habitacionais em edifícios, edifícios unifamiliares).

Ativos de escritórios/serviços Parte ou totalidade de um edifício constituída por um ou mais compartimentos destinados ao uso de escritórios/serviços.

Ativos de retalho Estabelecimentos afetos ao uso de comércio (inclui lojas de rua, centros comerciais, galerias comerciais, retail parks, outlets e stand-alones).

Ativos industriais e/ou logísticos Imóveis afetos ao uso industrial e/ou logístico (inclui unidades fabris, armazéns, centros e plataformas logísticas).

Ativos mistos Todos os imóveis sem uso predominante.

Empreendimentos turísticos Consideram-se empreendimentos turísticos os estabelecimentos que se destinam a prestar serviços de alojamento, mediante remuneração, dispondo, para o seu funcionamento, de um adequado conjunto de estruturas, equipamentos e serviços complementares (cf. artigo 2.o/1 do Decreto-Lei 39/2008 de 7 de março que aprova o Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos).
Inclui estabelecimentos hoteleiros (hotéis, hotéis-apartamentos, pousadas), aldeamentos turísticos, apartamentos turísticos, conjuntos turísticos (resorts), empreendimentos de turismo de habitação, empreendimentos de turismo no espaço rural (casas de campo, agroturismo, hotéis rurais), parques de campismo e caravanismo (cf. artigo 4.o do mesmo diploma legal)

Equipamentos coletivos Edificações e espaços não edificados afetos à provisão de bens e serviços destinados à satisfação das necessidades coletivas dos cidadãos (cf. Ficha n.o 25 do Quadro 2 do Decreto Regulamentar n.o 9/2009, de 29 de maio). Inclui educação, saúde, sociais, administrativos, justiça, segurança social, segurança pública, proteção civil, desportivos, culturais, culto, etc.

Terrenos urbanos Solo que está total ou parcialmente urbanizado ou edificado e como tal, afeto em plano territorial à urbanização ou edificação (cf. artigo 10.o, n.o 2, alínea b) da Lei n.o 31/2014, de 30 de maio).

Terrenos rústicos Solo que pela sua reconhecida aptidão, se destine, nomeadamente, ao aproveitamento agrícola, pecuário, florestal, à conservação, valorização e exploração de recursos naturais, de recursos geológicos ou de recursos energéticos, assim como o que se destina a espaços naturais, culturais, de turismo, recreio e lazer ou à proteção de riscos, ainda que seja ocupado por infraestruturas e aquele que não seja classificado como urbano (cf. artigo 10.o, n.o 2, alínea a) da Lei n.o 31/2014, de 30 de Maio)

Terrenos mistos Terrenos com componente urbana e rústica nos termos supra definidos.

Outros Todos os ativos que não se integrem nas categorias de ativos acima.

Os ativos devem ser classificados de acordo com o seu uso dominante (ex. um imóvel de escritórios com comércio no piso térreo seria considerado um imóvel de escritórios uma vez que é este o uso dominante. Os imóveis mistos seriam os que não têm uso predominante).

A informação relativa ao tipo de ativos avaliados, em ordem decrescente dos montantes das avaliações, não consegue discriminar a predominância das avaliações. Considerando a relevância desta informação e embora não tenha sido objeto de consulta pública, a mesma terá que ser complementada com a indicação do montante dos imóveis avaliados associado a essa categoria e o número de avaliações efetuadas.

Em relação às entidades responsáveis pelos serviços de avaliação, um dos participantes na consulta pública transmitiu que, no seu entendimento, devem ser as entidades do sistema financeiro nacional responsáveis pela contratação dos serviços de avaliação a identificar quem são os seus prestadores de serviço e não os peritos, como proposto no regulamento. Sustenta este entendimento invocando as normas sobre sigilo profissional decorrentes da adesão ao RICS, o Estatuto da Ordem dos Engenheiros e o Regulamento de Deontologia do Perito Avaliador da APAE. Fazemos notar que a alínea em causa não estabelece qualquer dever de reporte de identificação nominativa dos clientes (entidades responsáveis pela contratação dos serviços de avaliação) ou de identificação concreta dos imóveis avaliados.

4. Modo de envio da informação (artigo 4.o)

Um dos participantes na consulta pública solicitou clarificação no que respeita às especificidades da plataforma a ser utilizada para efeitos do envio da informação à CMVM. Como já referido na análise ao artigo 1.o, ficam sujeitos ao dever de reporte de toda a informação via domínio de Extranet da CMVM os peritos pessoas singulares quando o montante anual de faturação direta a entidades do sistema financeiro nacional pelos serviços de avaliação de imóveis seja superior a €10 000 e ao dever de reporte de informação (reduzida) via e-mail quando o montante anual de faturação direta a entidades do sistema financeiro nacional pelos serviços de avaliação de imóveis seja inferior ou igual àquele montante.

Estão incluídos no dever de reporte por e-mail os peritos avaliadores de imóveis pessoas singulares cuja atividade tenha sido unicamente exercida em nome e por conta de um ou mais peritos avaliadores de imóveis pessoas coletivas; e os peritos avaliadores de imóveis pessoas singulares registados na CMVM que, no período coberto pelo reporte, não tenham faturado serviços de avaliação de imóveis diretamente a entidades do sistema financeiro nacional nem prestado serviços de avaliação de imóveis a peritos avaliadores pessoas coletivas registadas na CMVM. Nestas situações que correspondem à atual redação das alíneas b) e c) do n.o 2 do artigo 3.o mantem-se o dever de comunicação com a indicação de reporte “nulo”.

Alertamos para a publicação do regulamento da CMVM n.o 3/2016 – Deveres de reporte de informação à CMVM, de 2 de agosto, sobre os procedimentos de reporte através do domínio da Extranet, que clarifica todos os procedimentos a seguir, nomeadamente o tipo de ficheiros, permissões de acesso, receção e eventual substituição do reporte e meios alternativos.

5. Regime transitório (artigo 5.o)

Esta norma mereceu muitos comentários em sede de consulta pública. Alguns participantes afirmaram não dispor da informação disponível no formato e com o tratamento e organização exigidos relativamente ao ano de 2015. Outros participantes alegaram ser insuficiente o prazo conferido para a compilação dessa informação. Outros, mesmo, questionaram a legalidade da solicitação dessa informação defendendo que o reporte de informação deveria ser para o exercício económico posterior à publicação do Regulamento (2017).

A CMVM é sensível ao argumento da expectativa de reporte relativamente ao exercício de 2015, uma vez que a Lei dos PAI entrou em vigor em novembro desse ano. Carece, todavia, de justificação, a desobrigação relativa ao reporte de informação quanto ao exercício de 2016. O adiamento do reporte até 2017 teria como consequência o protelar do conhecimento da CMVM da atividade dos peritos avaliadores, afetando consequentemente a qualidade da supervisão. O modelo de risco para efeitos de supervisão ficaria igualmente prejudicado.

Não nos parece ser de acolher o argumento sobre a falta de estrutura organizativa interna, porquanto é um dever destas entidades manterem padrões de organização interna, no âmbito do exercício das suas funções. Com efeito, dispõe o artigo 17.o, n.o 1, alínea a), da Lei dos PAI que estes devem adotar políticas e procedimentos escritos adequados e eficazes que regulem “os padrões de ética, de independência, de qualificação profissional e de organização interna que devem observar no exercício das suas funções”. Ora, a obrigatoriedade de adoção de padrões de organização internos pressupõe que os PAI mantenham um mínimo de informação relativa à sua atividade atualizada ou, no mínimo, acessível, no sentido de poder ser facilmente reunida e prestada, considerando, inclusive, a possibilidade de a CMVM necessitar de promover ações de fiscalização (cf. artigo 21.o, da Lei n.o 152/2015, de 14 de setembro).

Não obstante, a CMVM tem noção de que a organização interna dos PAI poderá não estar, nesta fase, ainda completamente adequada aos padrões de reporte agora explicitados, pelo que, ponderado o acima exposto, entendeu-se que a primeira informação a reportar relativa ao exercício de 2016, a ocorrer até 31 de março de 2017, deveria ser simplificada.

O regime transitório estabelece que “Os peritos avaliadores de imóveis registados junto da CMVM comunicam por correio eletrónico (Este endereço de email está protegido contra piratas. Necessita ativar o JavaScript para o visualizar.), até 31 março de 2017, a informação referente à atividade de avaliação de imóveis prestada no ano de 2016, nos termos do anexo II”, ou seja:

a) Número de avaliações de imóveis efetuadas;

b) Montante global dos imóveis avaliados;

c) Montante total de faturação dos serviços de avaliação de imóveis.

Lisboa, 13 de Janeiro de 2017

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